查询
您所在的位置:首页 > 新闻资讯 > 最新动态

叶一剑:房地产不应是特色小镇的“原罪”

作者丨叶一剑(方塘智库创始人)

来源丨方塘智库·方塘大讲堂


针对特色小镇发展的关注点,不少人开始由政策优势转向了政策风险,原因之一是,越来越多的官方表态和政策调控逻辑,开始指向在特色小镇规划投资建设中出现的“概念不清、盲目发展和房地产化”苗头,按照惯常的发展态势,更多更具针对性的严厉调控政策或将进一步被推出,这不仅让那些从一开始就以圈地盖房、套取补贴等目的的伪特色小镇项目受到打压,客观上也会对那些立足特色产业和长期可持续发展的特色小镇项目产生重大影响。


最新引发广泛关注的调控政策是国家发改委办公厅发布的《关于建立特色小镇和特色小城镇健康发展机制的通知》(以下简称《通知》),文件显示是830日发布,但直到目前,国家发改委的官方网站上并没有正式公布,网上所能找到相对比较靠谱的来源,一个是中国城镇化促进会的官方网站,一个是河南省漯河市发改委的官方网站。不过,业内对此文件的真实性显然坚信不疑的,并纷纷展开了相关解读。


在我们看来,相较于此前一些主管部门的官员碎片化的表态和此前的有关特色小镇的调控文件而言,这一《通知》对调控对象和调控标准,显然给出了更具体的调控意见和准则,由此可见,在文件出台之前,显然是做了很多更详细的案例调研,对问题的把握可谓“精准狠”。


此外,这一《通知》明确透露出的信号是,接下来的调控,不仅要规范增量,还要规范存量,不仅要规范国家级的存量,对各省自己的创建机制下产生的存量也纳入规范和清理的范畴。


特色小镇的风向真的变了吗?特色小镇的产业风口真的过去了吗?


一方面,我们接触到的一些项目及其背后的投资运营企业开始考虑对自己的小镇项目要不要适时做一些解释框架上的改变——项目还是那个项目,只是把包装逻辑由特色小镇变成了文旅产业和乡村振兴,甚至还嫁接到“一带一路”战略上去,就像特色小镇刚火爆的时候,将同样一个项目由原来的新型城镇化的包装逻辑变成了特色小镇项目一样。其实,这个项目从一开始就是一个纯粹的地产项目,而且,很可能是一个根本就没考虑过建起来销售掉实现价值变现的地产项目,而是从一开始就希望通过概念的包装低价拿到土地以后,溢价转让获利,或者是套取一些补贴了事,“至于后面怎么处理,那是后面的事情了”。


另外,我们还接触的一些企业和项目是,对特色小镇的营造和发展趋势,从一开始就是建立在全球城镇化规律的基础上的市场化判断——就像我们经常在欧美发达国家和日韩国家所遇到的那样,散布于全国各地的小城镇必然是未来人居环境的重要组成部分,无论政策是不是鼓励和支持,中国都会出现大量的宜居、宜业、宜游和生产、生活、生态融合共生的高品质小镇空间,而且,这样的小镇在数量上不是一千个两千个,而是数以万计。


在此逻辑下,这些企业需要做的是敬畏城镇化、产业结构调整和文旅产业发展的规律,根据不同地区的独特资源禀赋,充分参照地区发展阶段和企业的资源配置能力,进行更长周期的系统化思考,谨慎选址,市场化推进,而不是过多的将目光投向政策调控——无论是鼓励性政策还是整顿性政策,相信特色小镇的未来,相信市场化的空间,相信创造价值和价值变现的可能。


在我们看来,如果一个企业和特色小镇项目的逻辑是第一种情况,这种投机性的甚至是欺骗性的特色小镇投资可以休矣,不管是不是过度地产化的特色小镇;如果是第二种情况,从市场前景来看,“特色小镇的春天”的基本判断依然成立,虽然在实际的项目发展和演进过程中,按照目前的很多规划和投资决策,会有大量的项目遭遇失败甚至是被彻底淘汰,但对于笃定要在这个市场搏杀的优秀企业来讲,前景是光明的。


1

严防政府债务风险为底线


按照本次《通知》的表述,此前,“党中央、国务院高度重视,国家发改委等部门先后印发实施《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》,引导特色小镇和特色小城镇发展取得一定成效,概念不清、盲目发展及房地产化苗头得到一定纠正”,“为进一步对标对表党的十九大精神,巩固纠偏成果、有力有序有效推动高质量发展”,制定并发布了此《通知》。


就具体的调控内容来看,在指导思想和基本原则方面,并没有太根本性的改变,依然强调要以引领特色产业发展为核心,要严控房地产倾向,严防政府债务风险为底线,加快建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制。但也更加明确的提出,“坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇”,“确保数量服从于质量”。


这次再次强调了优化部门创建机制,明确提出“发挥推进新型城镇化工作部际联席会议机制作用,国家发展改革委会同国务院有关部门优化现有创建机制,统一实行有进有退的创建达标制,避免一次性命名制,防止各地区只管前期申报、不管后期发展与纠偏”,还明确要求,“有关部门按照《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》要求,在已公布的96个全国运动休闲特色小镇、两批403个全国特色小城镇创建名单中,持续开展评估督导和优胜劣汰,适时公布整改名单,有关情况及时送国家发展改革委”。


而且,这次《通知》还明确提出规范省级创建机制,“各地区要宜居特色小镇与特色小城镇本质内涵的差异性,调整并分列现有省级特色小镇和特色小城镇创建名单,分类明确功能定位和发展模式;在创建名单中,逐年淘汰住宅用地占比过高、有房地产化倾向的不实小镇,政府综合债务率超过100%实现通过国有融资平台公司变相举债建设的风险小镇,以及特色不鲜明、产镇不融合、破坏生态环境的问题小镇”,而且,“省级发展改革为于每年12月,将调整淘汰后的省级特色小镇和特色小城镇创建名单、数据,报送国家发展改革委”。


由此可见,在本次调控方向中,严防地方债务风险成为更重要的背景和考量之一,一些由地方政府融资平台公司投资建设的小镇项目势必成为调控的重点和重灾区。


在我们的走访中,此类特色小镇也确实是转型压力最大、烂尾风险最高的一类,不仅存在变相举债开发的问题,而且,也较多的存在策划缺失、规划不科学、投资效率低下等问题。


虽然,越来越多的地方政府和平台公司已经开始注意到后续的运营风险,并尝试通过市场化的手段引进一些具有专业运营能力的市场化公司参与或主导项目的运营,但依然存在承诺兑现滞后、市场意识不强、后续融资困难等问题,哪怕这些问题都得到了很好的解决和保障,在实际的运营中也突然发现,由于前期缺少运营前置的思考和参与,使得在实际的运营当中,困难重重,造成大量的人力物力财力的浪费,甚至对项目的成败产生根本性影响。


2

去房地产化依然是调控的重点


严防房地产化也同样是本次《通知》在此强调的内容之一。这也是历次特色小镇规范性政策调控的重点,以至于在从特色小镇成为国家战略开始,大量地产企业进军特色小镇和国家三番五次强调去房地产化的特色小镇营造成了这一轮特色小镇发展中最显著的两个现象。背后错综复杂的味道大家可以自己认真体会。


在此,孰是孰非我们暂且不说,倒是可以简单探寻一下两方面背后显而易见的驱动力和逻辑。对于很多地产企业而言,之所以急于拥抱特色小镇,有的是看到了通过特色小镇可以变相的拿到大量低价土地,进而实现土地套利和地产套利,也有的是真的看到了特色小镇背后蕴含的产业转型机遇,进而通过特色小镇这一与地产开发具有天然联系的产品线,真的实现企业转型,并成功抢占特色小镇的风口。


对于调控一方的政府主管部门而言,一方面是基于对系统性金融风险防范的考虑,另一方面也是对房地产市场调控的现实需要而做出的决策,只不过,在不同的地区和不同阶段,对特色小镇的房地产化的担忧和调控的重点略有不同,但政策导向一直都是明确的。


也正是基于此,在我们看来,虽然我们不认同更不鼓励包括地产企业在内的特色小镇开发建设企业纯粹的立足于地产逻辑进行特色小镇项目的布局,但也没有必要过于敏感和紧张于主管部门对特色小镇开发建设中过度地产化警告。


从中长期来看,特色小镇的建设还是要回归到基本的规律上来,而特色小镇建设运营的基本规律之一就是:房地产开发之于特色小镇建设而言,“无地产不小镇”的基本判断不仅不会被颠覆,而且,越来越多的案例会显示,品质化的地产开发不仅可以成为特色小镇项目开发短期资金平衡的工具,而且,亦从根本上影响特色小镇的品质化发展和可持续发展。


根据我们的研究,决定一个特色小镇成败的复杂因素中,比较重要的,或者说尤其关键的至少包括:文化的挖掘和导入,这是特色小镇的灵魂,也是避免千镇一面的重要依托;要充分重视技术的应用,具体的布局之一是智慧小镇系统的构建;要足够重视小镇的社区化治理和社会建设,这也是关涉小镇成败的根本;要注意产业的集聚,尤其是新兴产业,哪怕是传统产业,也需要能够通过小镇的营造推动传统产业的转型升级,通过全产业链化的关注和系统性解决方案的供给,构建新的产业生态;对旅游功能的思考,而且,这种思考背后应该渗透着景城互动的逻辑,而非景区化的布局和完善;还有就是对海绵城市建设的重视,充分考虑地下空间的规划、利用的同时,系统性考虑小镇的生态环境优化问题。


如果深究这些方面,哪一个都与品质化的地产开发分不开,哪怕是仅就住宅开发而言,在不同城市都应该有不同的调控尺度。


比如,在我们最近调研中,面对一个地方政府对当地一个文旅产业小镇做出商住比不能低于6:4的硬性要求,我的回答是,要警惕这种“一刀切”式的调控手段本身对特色小镇项目可持续发展的伤害,不仅是因为当地的房地产市场依然处在刚需难以满足的发展阶段,而且,从这个文旅产业小镇本身发展的规律而言,需要保证小镇范围内有足够的本地居民的消费涵养,才能真正的实现一个特色小镇的商业繁荣、社会和谐、文化活化等。就像我们目前已经对所有的特色小镇都必须具备文旅功能的认知一样,我们同样需要充分认识到,所有的特色小镇在强调产业导入和文旅配套的同时,也要将景城互动的逻辑作为基本共识贯穿始终,这就需要有足够数量的住宅的配置,至于商业地产就更不用说了。


所以说,在特色小镇的发展中,房地产不是也不应该是特色小镇的“原罪”,以至于成为人人喊打的对象,成为地方政府避之唯恐不及的领域,而是应该立足于区域和城市发展的阶段和现实,立足于具体的特色小镇项目的定位和开发节奏,统筹考虑地产开发与特色小镇建设运营的关系。


而事实上,如果仔细体味主管部门的政策文本,也可以鲜明的感受到,需要严防和调控的是过度房地产化、以小镇之名做房地产开发和有可能带来地方债务风险的地产化小镇开发,而且,这种调控也更多是用国家和省级创建机制背后所附加的鼓励性优惠政策作为调控手段,并非是说所有市场化企业完全不能自己做。如果在特色小镇的开发建设中完全没有房地产的思考,那干脆就不用做特色小镇了,因为这是不可能的。也只有明白了这一点,才可能开展特色小镇的建设,那么,你真的准备好了吗?


推 荐 阅 读


微信图片_20181011175649

重新发现保定

京津冀协同发展战略下的保定改革创新调查实录

张五明 著


特色小镇蓝皮书 特色小镇智慧运营报告(2018)(978-7-5201-2179-8)w

特色小镇智慧运营报告(2018)

顶层设计与智慧架构标准

陈劲 主编;于飞 谢俊 李圣权 副主编


标签: 经济管理
上一篇: 《探寻全球经济治理新格局》| 李扬作序 朱光耀等推荐
下一篇: 安徽上市公司蓝皮书《安徽上市公司发展报告...